Budowa czy remont? Odpowiedź wydaje się być oczywista, ale czy na pewno tak jest?

W poniższym artykule poprzez definicje legalne i ujęcie praktyczne pragniemy przybliżyć obydwa pojęcia.

Rozróżnienie pomiędzy pracami budowlanymi a remontowymi ma istotne znaczenie nie tylko w teorii prawa budowlanego, ale przede wszystkim w praktyce projektowej, inwestorskiej i administracyjnej. Wymogi formalne, takie jak obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, zgłoszenia robót, czy też konieczność opracowania projektu budowlanego, są wprost uzależnione od prawidłowej kwalifikacji planowanych robót. Złożoność powyższych zagadnień w życiu codziennym budzi wiele wątpliwości. Poniżej przedstawimy definicje legalne, które pomogą odróżnić je od siebie. 

Przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Definicja ta ma charakter szeroki, obejmujący wszystkie działania, które ingerują w substancję budowlaną obiektu. Budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Pojęcie to obejmuje zarówno inicjalne wznoszenie nowego obiektu, jak i jego przestrzenną modyfikację o charakterze konstrukcyjnym, funkcjonalnym lub użytkowym. Co istotne budowa zawsze zakłada ingerencję w istniejący lub przyszły układ przestrzenny terenu oraz przekształcenie jego zagospodarowania.

Od strony praktycznej w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Prace remontowe zaś oznaczają wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym

W orzecznictwie sądów administracyjnych rozróżnienie między remontem a budową lub przebudową bywa kluczowe. Przykładowo, w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 27 czerwca 2019 r., wydanym w sprawie toczącej się pod sygn. akt: II SA/Go 343/19, Sąd wskazał, że: o remoncie można mówić tylko wówczas, gdy wykonywane roboty nie prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu, jak również nie stanowią jego rozbudowy, nadbudowy ani przebudowy. W praktyce jednak problematyczne bywa np. wykonanie nowego otworu okiennego – co przez część organów uznawane jest już za przebudowę, nie zaś za remont.

Zasadniczo umowy przytoczone powyżej charakteryzuje profesjonalny sposób ich wykonania. Poprzez jej zawarcie wykonawca zobowiązuje się do działania zgodnie ze specjalistyczną wiedzą techniczną oraz szczególną ostrożnością w zakresie swoich działań, a co najważniejsze, w wyniku których powstać powinno oznaczone w umowie dzieło. Z praktycznego punktu widzenia należy znaleźć podobieństwa. Sam ustawodawca przewidział, iż przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli, jeżeli remont ten wymaga sporządzenia projektu.

W oparciu o przytoczone definicje można dojść do wniosku, że zasadniczą różnicę między pracami budowlanymi a remontowymi stanowi ich rezultat. Prace budowlane polegają na wykonywaniu robót zmierzających do powstania obiektu budowlanego, natomiast remontowe prace związane są z wykonywaniem robót w obiekcie już istniejącym. Mimo precyzyjnego zdefiniowania tych dwóch pojęć, częstokroć pojawiać się mogą liczne pytania, związane z wykonywaniem określonego rodzaju czynności, których zakwalifikowanie do któregoś z powyższych rodzajów robót stanowi kwestię dosyć problematyczną. Jednym z takich jest „Czy wykonanie sieci teleinformatycznej będzie robotą budowlaną, czy remontową?” Czasem polskie regulacje są niewystarczające, aby udzielić odpowiedzi. W przytoczonym pytaniu należy sięgnąć do dyrektywy 2014/24 UE, zgodnie z którą wykonywanie instalacji elektrycznych niewątpliwie stanowi roboty budowlane, co też, zdaniem doktryny, swoim zakresem obejmuje również wykonywanie sieci teleinformatycznej.

Jak widać definicje na pozór zrozumiałe, jedna wydają się w praktyce – nie zawsze oczywiste; a kwalifikacja robót ma realne konsekwencje prawne i organizacyjne.