Podczas zakupu nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, większość nabywców decyduje się na wybór inwestycji, która nie została jeszcze ukończona. W celu zabezpieczenia praw nabywców, ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o deweloperskim funduszu gwarancyjnym. Przedmiotowa ustawa wprowadza szereg mechanizmów zabezpieczających osoby decydujące się na zakup lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji formalnie jeszcze nieukończonej.

Podstawowym instrumentem ochrony przewidzianym w ustawie jest obowiązek utworzenia przez dewelopera indywidualnego rachunku powierniczego dla każdego nabywcy. Jest to specjalny rachunek bankowy, do którego deweloper uzyskuje dostęp na zasadach szczegółowo określonych w przepisach. Rozwiązanie to ogranicza ryzyko niedokończenia inwestycji oraz niekontrolowanego wyprowadzania środków ze spółki deweloperskiej – sytuacje te były szeroko komentowane medialnie przed wejściem w życie obecnego reżimu prawnego.

Z pozoru bezpieczne rozwiązanie może jednak w praktyce zapewniać różny poziom ochrony, w zależności od wybranego przez dewelopera typu rachunku powierniczego. Ustawodawca wyróżnia rachunek powierniczy otwarty oraz zamknięty.

W przypadku rachunku powierniczego otwartego, deweloper otrzymuje środki wpłacane przez nabywców po zakończeniu kolejnych etapów realizacji inwestycji, wskazanych w umowie deweloperskiej. Jednakże w praktyce deweloper posiada pewien zakres swobody w określaniu tych etapów. Należy zatem zweryfikować, czy zaproponowany podział nie prowadzi do znacznych dysproporcji – zarówno majątkowych, jak i czasowych – w zakresie zwalniania środków. Za szczególnie ryzykowne należy uznać takie postanowienia umowne, które umożliwiają deweloperowi wypłatę znacznej części wpłat już po realizacji początkowych etapów budowy. Takie uregulowanie może w sposób istotny ograniczać ochronę prawną nabywcy.

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, ryzyko to zostaje w znacznym stopniu wyeliminowane. W tym modelu deweloper otrzymuje środki dopiero po ukończeniu inwestycji oraz podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę. Rozwiązanie to daje nabywcy wyraźnie większą gwarancję bezpieczeństwa w przypadku problemów dewelopera z utrzymaniem płynności finansowej.

Deweloper zobowiązany jest również do jednoznacznego określenia normy pomiaru, na podstawie której zostanie dokonany ostateczny pomiar lokalu. W przypadku istotnych różnic pomiędzy powierzchnią określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą, nabywca – oprócz oczywistego uprawnienia do żądania obniżenia ceny – może również skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek udostępnić nabywcy prospekt informacyjny, zawierający nie tylko dane dotyczące konkretnego lokalu, ale również informacje o sytuacji finansowej dewelopera oraz o zrealizowanych przez niego wcześniej inwestycjach. Dokument ten powinien zostać poddany szczegółowej analizie przez kupującego.

W części wstępnej umowy deweloperskiej (komparycji), deweloper powinien wskazać termin zakończenia inwestycji, tj. datę przekazania lokalu nabywcy (najczęściej określaną jako „termin protokolarnego przekazania lokalu mieszkalnego”), a także termin przeniesienia własności lokalu. W sytuacji uchybienia któremukolwiek z tych terminów, nabywcy powinno przysługiwać prawo do żądania zapłaty kary umownej, określonej w sposób kwotowy lub procentowy za każdy dzień opóźnienia.

Powyższe uwagi nie wyczerpują oczywiście wszystkich ryzyk związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, lecz wskazują na najbardziej istotne zagadnienia, które mogą mieć znaczący wpływ na bezpieczeństwo prawne i finansowe nabywcy. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do treści przedstawionej umowy, zalecane jest skonsultowanie jej z adwokatem lub innym profesjonalnym pełnomocnikiem posiadającym doświadczenie w prowadzeniu spraw z udziałem deweloperów – z uwagi na często skomplikowany charakter takich sporów.